Deux garanties, deux logiques distinctes.
La garantie décennale (article 1792 du Code civil) est une garantie légale due par les constructeurs. Elle couvre, pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les désordres :
- Compromettant la solidité de l'ouvrage
- Rendant l'ouvrage impropre à sa destination
- Affectant les éléments d'équipement indissociables du gros œuvre
Les constructeurs concernés : entrepreneurs, architectes, maîtres d'œuvre, ingénieurs, fabricants d'EPERS (éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire), et — pour la VEFA — le promoteur en tant que vendeur d'immeuble à construire.
Chaque constructeur doit être assuré en responsabilité civile décennale (obligation légale article L. 241-1 du Code des assurances). C'est l'assureur du constructeur qui paie les reprises au final.
La dommages-ouvrages (DO) (article L. 242-1 du Code des assurances) est une assurance souscrite par le maître d'ouvrage (vous, si vous faites construire ; le promoteur, si vous achetez VEFA — souscrite à votre profit). Elle préfinance les réparations sans attendre l'identification des responsabilités.
L'idée : vous découvrez un désordre, vous déclarez à la DO, l'assureur DO instruit et indemnise dans les délais légaux (3 mois maximum). L'assureur DO se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs décennale — ce n'est plus votre problème.
La logique de chronologie — la DO d'abord.
La règle pratique : actionner la dommages-ouvrages avant la décennale. Voici pourquoi.
1. Délai d'indemnisation court. L'assureur DO doit notifier sa décision dans un délai de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre. Et indemniser dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration (si le dossier est complet). À comparer aux 12 à 24 mois nécessaires pour obtenir une décision au fond contre les constructeurs.
2. Pas d'attente d'identification des responsabilités. L'assureur DO préfinance sans débat sur la responsabilité. C'est l'assureur qui se retourne ensuite contre les responsables. Vous n'avez pas à prouver lequel des constructeurs est en cause.
3. Pas d'avance de trésorerie. Les reprises peuvent commencer dès l'indemnisation DO. Pas besoin d'avancer le coût des travaux en attendant le procès.
4. Si la DO conteste ou refuse, alors on actionne la décennale.
Quand la DO ne joue pas.
La DO ne couvre pas tous les désordres. Plusieurs cas où il faut actionner directement la décennale ou la garantie biennale ou la responsabilité contractuelle.
Cas 1 — Pas de DO souscrite. La DO est obligatoire en théorie pour toute opération de construction (article L. 242-1). Mais en pratique, elle est souvent absente sur les constructions de particuliers (maisons individuelles autoconstruites, extensions). Dans ce cas, pas de préfinancement — action directe contre les constructeurs et leurs assureurs décennale.
Cas 2 — Désordre exclu par la police DO. Certaines polices DO excluent certains désordres (esthétiques, dus à l'usage, manquements aux normes non substantielles). Vérifier la police.
Cas 3 — Désordre relevant de la garantie biennale (2 ans, article 1792-3) ou de la garantie de parfait achèvement (1 an, article 1792-6). Ces garanties sont distinctes de la décennale et ne sont pas couvertes par la DO standard. Action directe contre les constructeurs.
Cas 4 — DO conteste après instruction. Vous déclarez le sinistre, l'assureur DO conteste (refus de garantie, contestation de la nature décennale du désordre, contestation du quantum). Vous passez alors à la mise en cause directe des constructeurs ET de l'assureur DO en même temps (action en garantie de la DO).
Référé expertise — l'étape commune à tous les scénarios.
Quel que soit le scénario (DO seule, décennale seule, DO + décennale), le référé expertise est la première étape judiciaire. Il permet de :
- Faire constater contradictoirement les désordres par un expert judiciaire (devant le TJ de Lyon pour les opérations en métropole)
- Identifier les responsabilités : promoteur, entrepreneur principal, sous-traitants, maître d'œuvre, fabricant d'EPERS
- Chiffrer le préjudice : coût des reprises, préjudice de jouissance, préjudice moral éventuel
- Fixer un calendrier de reprises réaliste
Le rapport d'expertise est opposable à toutes les parties — y compris les assureurs. Il sert de base aux négociations amiables et, si nécessaire, à l'action au fond.
Provision à consigner au greffe : 2 000 à 4 000 € HT. Récupérable selon répartition décidée au PV de fin d'expertise.
Honoraires Cabinet Aubert pour mener le référé expertise complet : 3 000 à 5 000 € HT.
Délai du référé : 4 à 8 semaines pour l'audience, 2 à 4 semaines pour l'ordonnance de désignation, 4 à 8 mois pour les opérations d'expertise.
Forclusion annale et délais à connaître.
Plusieurs délais critiques en construction. Les rater = perte de la garantie correspondante.
Garantie de parfait achèvement (article 1792-6) : 1 an à compter de la réception. Désordres apparents ou révélés dans l'année. Action contre le constructeur principal.
Garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3) : 2 ans à compter de la réception. Éléments d'équipement dissociables (chaudière, volets, robinetterie). Action contre constructeur et assureur.
Garantie décennale (article 1792) : 10 ans à compter de la réception. Désordres compromettant la solidité ou la destination. Action contre constructeurs et assureur décennale.
Action en non-conformité VEFA (article 1648, dite « annale ») : 1 an à compter de la prise de possession. Désordres apparents non consignés au PV ou non-conformités révélées dans l'année. Action contre le promoteur vendeur.
Déclaration DO : variable selon le contrat. Généralement 5 jours à compter de la découverte du désordre. Lecture impérative de la police.
Conséquence pratique : dès qu'un désordre est découvert, déclarer immédiatement à la DO ne ferme aucune porte. Et engager parallèlement la consultation d'un avocat pour identifier les garanties mobilisables et leur calendrier.
Cas pratique commenté — un appartement VEFA à Lyon.
Le contexte. Vous achetez un appartement en VEFA à Lyon 6e. Livraison en mars 2024. Réception sans réserve majeure. En janvier 2026, vous constatez une infiltration depuis le balcon vers le séjour, avec dégâts de peinture, déformation du parquet, et tâches d'humidité au plafond du voisin du dessous.
La nature du désordre. Infiltration depuis l'étanchéité du balcon = atteinte à l'étanchéité de l'ouvrage = désordre relevant de la garantie décennale (impropre à destination, l'appartement n'est pas habitable confortablement en l'état) et de la dommages-ouvrages (assurance souscrite par le promoteur à votre profit).
La chronologie d'actionnement.
- Jour 0 : découverte du désordre. Photos, vidéos, constat des dégâts.
- Jour 0 à J+3 : déclaration de sinistre à la DO (au gestionnaire mentionné sur la notice DO remise à la livraison). Joindre photos, descriptif, date de réception, contrat VEFA, notice DO.
- Jour 3 à J+10 : déclaration au promoteur (LRAR) pour l'informer du désordre. Demande de reprise au titre de la garantie décennale.
- Jour 10 à J+60 : instruction DO. L'assureur DO peut diligenter une expertise amiable, ou refuser.
- Si la DO indemnise (typique délai 90 jours) : reprises engagées, dossier clôturé côté acquéreur. L'assureur DO se retourne contre le promoteur et son assureur décennale (subrogation).
- Si la DO conteste : référé expertise contre la DO + le promoteur + le ou les constructeurs concernés. Honoraires avocat : 3 000 à 5 000 € HT. Provision expertise : 2 000 à 4 000 € HT.
Issue probable : un dossier d'infiltration de balcon à Lyon est en pratique résolu en 6 à 12 mois si la DO joue, en 18 à 30 mois si contentieux complet.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Questions fréquentes.
Quel avocat actionner en premier entre la garantie décennale et la dommages-ouvrages ?
La logique est d'actionner d'abord la dommages-ouvrages (DO), assurance souscrite à votre profit pour préfinancer les réparations sans attendre l'identification des responsabilités. L'assureur DO doit notifier sa décision en 60 jours et indemniser en 90 jours. Si la DO indemnise, vous pouvez engager les reprises rapidement. Si la DO conteste ou refuse, alors on engage la mise en cause directe des constructeurs et de leur assureur décennale, souvent via référé expertise.
Quelle est la différence entre garantie décennale et dommages-ouvrages ?
La garantie décennale est une garantie légale due par les constructeurs (entrepreneurs, architectes, promoteur en VEFA) pendant 10 ans à compter de la réception, pour les désordres compromettant la solidité ou l'usage. Elle est portée par l'assureur du constructeur. La dommages-ouvrages est une assurance souscrite par le maître d'ouvrage (ou par le promoteur à votre profit en VEFA) qui préfinance les reprises sans attendre la détermination des responsabilités. La DO est un raccourci pratique vers l'indemnisation.
Faut-il un référé expertise systématique ?
Pas systématique, mais souvent utile. Si la DO indemnise rapidement et que les reprises sont engagées, le référé expertise n'est pas nécessaire. Si la DO conteste, si les constructeurs nient leur responsabilité, ou si plusieurs intervenants sont en cause, le référé expertise est l'outil clé pour figer les preuves, identifier les responsabilités, chiffrer le préjudice. Coût : provision 2 000 à 4 000 € HT au greffe + honoraires avocat 3 000 à 5 000 € HT.
Quel est le délai pour déclarer un sinistre à la dommages-ouvrages ?
Variable selon le contrat : 5 jours à compter de la découverte du désordre en règle générale. Lecture impérative de la police DO remise à la livraison. Le délai est court — déclaration immédiate dès la découverte, par lettre recommandée avec accusé de réception au gestionnaire mentionné dans la notice. Conserver l'AR.
Que faire si la dommages-ouvrages refuse d'indemniser ?
Si l'assureur DO conteste après instruction, deux options : médiation préalable (médiateur de l'assurance, sans honoraires) ; action contentieuse contre l'assureur DO en garantie, couplée à la mise en cause des constructeurs (référé expertise). L'avocat est utile pour structurer la mise en cause multipartite et éviter de mal cibler l'action.
La garantie décennale couvre-t-elle tous les désordres ?
Non. Elle couvre uniquement les désordres compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination, ou affectant les équipements indissociables du gros œuvre. Les désordres esthétiques mineurs, les défauts d'usage, les manquements aux normes non substantielles relèvent d'autres garanties (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, responsabilité contractuelle).
Désordre découvert ? DO à mobiliser ?
La déclaration DO doit être faite immédiatement. Le référé expertise se prépare. Premier retour sous 24 heures ouvrées.